房价稳了? 政策变了, 市场慌了

2025年底的经济会议，提法有了变化，以前用“止跌回稳”，现在说“着力稳定”，别看只换了两个字，意思差别很大，之前是想让房价不再下跌，现在是希望市场不要波动太大，让大家心里踏实，这说明最厉害的下跌阶段已经过去，接下来不是要救市，而是要稳住市场。

开发商的日子还是不好过，全国一百多个城市的新房平均要卖上二十七个月才能清空库存，这时间长得两年半都打不住，到了2026年，土地出让肯定会收紧，特别是那些库存已经爆表的三四线城市，新楼盘不敢随便推出来，因为推了也卖不动，降价也没用，开发商干脆就先不推，房企的资金链绷得紧紧的，只能硬扛下去，或者想办法找钱周转。

政府再次采用收购商品房作为保障房的措施，这个办法在九年前就实施过，现在重新启用，地方城投公司接手民营企业手中的烂尾楼或卖不动的房子，帮助这些企业偿还债务，同时避免银行产生大量坏账，表面上是在减少房产库存，实际上是为金融体系建立防护机制，房子的数量没有减少，但相关风险已经转移出去。

一线城市的玩法不同，北京上海这些地方，大户型好地段的房子依然有人购买，政策不再鼓励多盖房，而是推动开发商提高质量，户型要合理，装修要用心，小区配套也要跟上，价格不靠打折，要靠产品说话，以后买房不是比较谁更便宜，而是看谁更值得。

不同城市之间的住房政策差异很大，三四线城市持续放宽公积金门槛，连外卖员、网约车司机也能缴纳，贷款额度提高后还能用于装修或租房，而一线城市不提供补贴也不降价，主要推动优质住房供应，买得起的人可以选品质好的房子，暂时买不起的只能再等等，城市的实际条件决定了人们能买到什么样的房子。

政策能暂时稳住局面，但阻止不了人口持续减少的趋势，到2050年，六十五岁以上老人会占到四分之一，年轻人数量不断下降，结婚和生育的人越来越少，买房子的人群规模也在缩小，即使有各种扶持措施，也扭转不了这个长期走向，房子的价格不会一直上涨，也不会一直下跌，但买房的需求确实在慢慢变少。

城市更新这件事，今年被提到新的高度，这不再是刷墙换窗那种修修补补的小动作，而是要把整个城市的资产重新盘活起来，比如加装电梯、改造管网、建设社区商业、推进智慧化升级，这些工作能够带动建材、家电、物业等一系列行业的发展，它不只是房地产的事情，已经成为拉动城市内需的新引擎，房子本身可能不涨价，但周边的配套和服务可以带动更多消费。

有人拿日本的情况来对比，说我们这边也在学他们收房子当公房用，可日本那边是人口一下子掉得厉害，通货紧缩了几十年，我们这里是慢慢往下走，城镇化还没到头，所以我们的底部不会像V形那样很快弹起来，而是会像L形一样横着走一段时间，房价不会猛涨，也不会突然垮掉，就这样慢慢熬过去。

现在大家买房时，最担心的是价格买在高位，政策想要做的，就是打消这种顾虑，让买房的人感觉现在出手不会吃亏，并不是鼓励大家冲着赚大钱去买房，而是让人心里踏实，觉得这时候买不算亏，说到底，信心比数据更重要，等到大家都愿意出手买房了，市场才算真正稳住。